Как купить выкупа банкротства

Изучите эту статью
Поиск и поиск недвижимости
Подготовка к покупке недвижимости
Определение суммы вашего предложения
Показать еще 2 ...
Вопросы и Ответы
Статьи по Теме
Ссылки
Многие люди стремятся приобрести недвижимость от потери права выкупа или продажи в банке, чтобы получить выгодную сделку. Покупая при такой продаже, вы можете заплатить цену, которая удовлетворяет долг банка, но может быть существенно ниже, чем справедливая рыночная стоимость имущества. Особой категорией продажи является продажа имущества при банкротстве. Продажа активов банкротства имеет свои особые опасения и особые процедуры, которые необходимо соблюдать. В конце концов, однако, ваша покупка имеет дополнительную защиту в виде решения суда о банкротстве.

Часть
1
Поиск и поиск недвижимости
Изображение с названием Invest In Real Estate без денег Step 10
1
Наймите агента по недвижимости. Первые шаги, связанные с покупкой недвижимости в случае банкротства, ничем не отличаются от покупки любой другой недвижимости. Хотя вы можете сделать это самостоятельно, у вас могут быть лучшие результаты при работе с агентом по недвижимости. Агент будет иметь доступ к спискам недвижимости, которых у вас может не быть, и агент может помочь вам составить и просмотреть документы на протяжении всего процесса. [1]
Изображение с названием Market a Product Step 8
2
Проверьте рекламу в газете на предмет объявления о банкротстве. Федеральный закон о банкротстве требует, чтобы недвижимость, которая будет продаваться в рамках дела о банкротстве, должна рекламироваться на месте, чтобы максимизировать цену. Если вы заглянете в свою местную газету или ближайшую крупную городскую газету, вы, скорее всего, найдете отдельный раздел в области недвижимости или объявлений, в котором перечислены уведомления о банкротстве. [2]
Изображение с названием Get a Job Fast Step 1
3
Используйте функции онлайн-поиска. Некоторые коммерческие компании по недвижимости в Интернете предлагают функции поиска, которые позволяют вам специально искать объекты недвижимости, которые либо находятся в потере права выкупа, банкротства или продажи в собственности банка. Вы можете установить ежедневные оповещения по электронной почте, которые показывают такие свойства на сайтах, таких как realtytrac.com. И вы также можете использовать такие функции для определения свойств, которые находятся рядом с вами. [3] Некоторые примеры сайтов, которые вы можете выбрать:
zillow.com
realtytrac.com
mls.com
loopnet.com
Часть
2
Подготовка к покупке недвижимости
Изображение с названием Get a Job Fast Step 4
1
Проконсультируйтесь с адвокатом. Покупка недвижимости в случае банкротства сопряжена с другими проблемами, чем покупка недвижимости напрямую от владельца. Это хорошая идея, чтобы проконсультироваться с адвокатом. Адвокат может помочь вам понять процедуры продажи, особенно части, которые отличаются по банкротству. Некоторые из юридических вопросов, которые возникают в результате покупки банкротства: [4]
продается ли имущество бесплатно и без долгов
несете ли вы ответственность за невыполненные обязательства по недвижимости
несете ли вы ответственность за экологические проблемы на участке
как вы можете принудить вашу покупку против других заинтересованных сторон
имеет ли бывший владелец какие-либо права выкупить или выкупить собственность
Изображение с названием Close a Bank Account Step 8
2
Обеспечить предварительное одобрение для финансирования. Как только вы обнаружите, что недвижимость объявлена ​​для продажи в случае банкротства, процедура имеет тенденцию двигаться довольно быстро, и вы вряд ли сможете замедлить ее, чтобы получить финансирование. В продаже банкротства участвуют многие заинтересованные стороны, в том числе должник, конкурсный управляющий, сам суд, владелец ипотеки и необеспеченные кредиторы. Все эти люди часто ждут результатов продажи имущества, чтобы узнать, будут ли наличные деньги для распределения по делу о банкротстве. Суд вряд ли отложит продажу, чтобы разместить вас. [5] [6]
Изображение с названием Be Debt Free Step 3
3
Определить законного владельца имущества. Когда имущество является активом в случае банкротства, законный владелец - лицо, имеющее право на его продажу - не может быть индивидуальным должником. Вы, ваш адвокат или ваш агент по недвижимости, должны будете изучить судебные записи, чтобы определить законного владельца. [7] [8]
Если должник подал в банкротство по главе 7, то все имущество по закону переходит к конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий - это лицо, уполномоченное вести переговоры о продаже имущества. Вы можете узнать личность доверительного управляющего, связавшись с судом по делам о банкротстве и проверив официальное заявление о банкротстве должника.
Если должник подал иск о банкротстве в соответствии с главой 11 или главой 13, то должник сохраняет за собой законное право собственности на имущество и имеет право вести переговоры о продаже.
Изображение с названием Help Save the Environment Step 44
4
Попытайтесь осмотреть или осмотреть имущество. Очень часто недвижимость, которая продается через дела о банкротстве, продается «как есть». У вас, как правило, будет очень ограниченная возможность осмотреть имущество, кроме как на улице. Тем не менее, вы или ваш агент или адвокат должны попытаться связаться с должником или управляющим по банкротству и получить разрешение на более тщательную проверку. [9]
Как и при покупке любого дома, вы несете ответственность за расходы на собственную инспекцию, если вы решите нанять профессионального домашнего инспектора.
Иногда в газетной рекламе, в которой перечисляется банкротное имущество для продажи, также будет рекламироваться день открытых дверей. Если вы видите это, вы должны воспользоваться этой возможностью, чтобы просмотреть недвижимость более подробно.
Они рассматриваются как проблемные свойства. Будьте осторожны с рисками, которые вы можете взять на себя, если вы покупаете собственность как есть.
Часть
3
Определение суммы вашего предложения
Изображение с названием Find a Job in Dubai 6
1
Изучите справедливую рыночную стоимость недвижимости. Агент по недвижимости должен быть в состоянии помочь вам в этом, хотя интернет-источники могут помочь вам выполнить часть работы самостоятельно. Вы хотите сравнить недвижимость с другими свойствами аналогичного размера, функции и местоположения. Узнайте, были ли аналогичные объекты недвижимости недавно проданы в этом районе, и составьте эти цены продажи. Справедливая рыночная стоимость недвижимости, которую вы рассматриваете, должна быть примерно одинаковой. [10]
Некоторые интернет-сайты делают этот процесс очень простым. Вы можете просто ввести уличный адрес любого объекта недвижимости, и сайт определит его на карте, определит близлежащие продажи и представит вам диапазон значений этого свойства. Некоторые сайты, которые предлагают эту функцию, это zillow.com, redfin.com или homes.com.
Поработайте со специализированным агентом по потере права выкупа и проведите профессиональную проверку, чтобы выяснить любые дополнительные залоговые права на изъятую собственность.
Изображение с названием Get a Patent Step 6
2
Исследуйте просроченные долги по собственности. Если имущество продается в рамках дела о банкротстве, вы можете обратиться в суд по делам о банкротстве и изучить обязательства, о которых сообщил должник. В частности, вас больше всего заинтересует График C должника, который представляет собой список обеспеченных долгов. Внимательно просмотрите его, чтобы увидеть общее количество закладных на имущество.
Возможно, вам придется искать в банкротстве и другие документы. Вполне возможно, что должник мог исключить кредитора из своего отчета по Списку С, и этот кредитор может подать последующее уведомление об обеспеченном требовании.
Поработайте со специализированным агентом по потере права выкупа и проведите профессиональную проверку, чтобы выяснить любые дополнительные залоговые права на изъятую собственность.
Изображение с названием File Taxes for Pcesed Person Step 3
3
Рассчитайте сумму вашего предложения. Зная сумму долгов по недвижимости, вы можете предугадать, что вы можете предложить в качестве покупной цены. Конечно, вы не захотите превышать справедливую рыночную стоимость недвижимости, но ваше предложение, вероятно, должно будет превышать сумму непогашенных кредитов. Согласно закону о банкротстве, кредиторы имеют право возражать против цены продажи, которую они считают слишком низкой. [11]
Рассмотрим, например, банкротный дом с первой ипотекой в ​​размере 150 000 долларов США и второй закладной в 70 000 долларов США на общую сумму 220 000 долларов США. Если вы отправите предложение в размере 100 000 долларов США, первая закладная получит только частичную оплату, а вторая закладная не получит ничего. Вряд ли такое предложение будет принято.
Предположим, с теми же данными, что вы оцениваете стоимость имущества примерно в 300 000 долларов. Вы можете сделать предложение в размере 220 000 долларов. Тогда обе ипотеки будут выплачены полностью, и у вас будет дом примерно на 70% от его стоимости.
Некоторые свойства просто «под водой». Это означает, что ипотека превышает стоимость. От вас не ожидается, что вы будете обязаны предлагать цену выше справедливой рыночной стоимости недвижимости. В таком случае держатели ипотеки могут потерять деньги.
Большинство кредиторов с первым и вторым залоговым удержанием вводят заявку на недвижимость, по крайней мере, равную сумме кредита, чтобы гарантировать, что они получат собственность и могут распорядиться ею в отдельной транзакции.
Изображение с названием «Обсудить предложение» Step 6
4
Договориться о цене покупки. После того, как вы определили, что вы считаете справедливой ценой на недвижимость, вы можете сделать свое предложение владельцу или доверенному лицу. Как и в любых переговорах, вы должны быть готовы к некоторой обратной связи, когда вы пытаетесь достичь соглашения. В конце концов, вы либо достигнете общей цены, либо решите  отказаться от покупки.
Часть
4
Завершение процедуры банкротства
Изображение с названием Get Power of Attorney Step 8
1
Просмотрите договор купли-продажи. Как банкротствующий покупатель, вам, вероятно, будет предъявлено соглашение о купле-продаже от должника / владельца или доверенного лица. На этом этапе вам следует обратиться за помощью к адвокату или агенту по недвижимости. Многие условия стандартного договора купли-продажи могут не относиться к сделке банкротства. Например, стандартная продажа может быть сделана зависящей от получения финансирования, но продажа банкротства обычно потребует, чтобы у вас было это заранее оговорено. Вы хотите проверить следующие детали о соглашении:
точное описание имущества
точное представление цены покупки
заключительные расходы, за которые вы можете нести ответственность
особые условия
Дата закрытия
Изображение с названием Notarize a Document Step 9
2
Посетить слушание в суде по делам о банкротстве. Это, пожалуй, самая большая разница между переговорами о продаже частной собственности или даже о продаже заложенного имущества, принадлежащего банку, и продажей в случае банкротства. Как продажа актива в имуществе банкротства, продажа должна быть одобрена судьей по банкротству. Судья рассмотрит оценочную справедливую рыночную стоимость имущества (представленного должником или доверенным лицом) и непогашенные кредиты. Основная цель судьи состоит в том, чтобы убедиться, что процедуры суда по делам о банкротстве соблюдаются, и что продажа отвечает интересам кредиторов в целом. [12]
Изображение с названием Retire Rich Step 11
3
Будьте готовы к участию в торгах на аукционе. Главное, что вам нужно понять о покупке недвижимости в случае банкротства, это то, что ваша покупка не является окончательной до вынесения решения суда. Даже если у вас может быть подписано соглашение о купле-продаже, это соглашение подлежит окончательному утверждению в суде. Суд имеет право превратить частную продажу в открытый аукцион, в зависимости от стоимости имущества. [13]
Например, рассмотрим более ранний пример недвижимости с ипотекой на общую сумму 220 000 долларов США и оценочной справедливой рыночной стоимостью в 300 000 долларов США. Если вы договорились о цене продажи в 220 000 долларов, то оба держателя ипотеки будут удовлетворены. Однако остальные кредиторы должника ничего не получат. Судья по банкротству может назначить аукцион по продаже имущества по более высокой цене. Любая цена от 220 000 до 300 000 долл. Будет по-прежнему выгодной для покупателя и будет приносить деньги для погашения других долгов должника.
Изображение с названием Apply for Child Support Step 13
4
Получить постановление суда о «свободной и прозрачной» продаже. В конечном итоге, независимо от того, покупаете ли вы недвижимость по собственному договору или аукциону банкротства, продажа должна быть одобрена судьей. Продажа в случае банкротства обычно завершается заказом, в котором говорится, что ваша покупка «свободна и ясна» по всем залоговым удержаниям, обременениям или другим претензиям к собственности. [14]
«Свободный и понятный» порядок означает, что вам не нужно беспокоиться о других держателях закладных, требующих от вас выплаты за любые просроченные кредиты. Их единственный курс - через банкротство в качестве кредитора.
Часть
5
подсказки
Выделите немного денег на ремонт дома на случай, если дом нуждается в срочном ремонте.
Проверьте право выкупа законов в вашем штате, через которые домовладельцы могут вернуть свою собственность, если они платят все взносы в течение определенного периода времени.